274家地产商宣告破产 行业洗牌从中小房企开始

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  中小地产商生存危机身后,实际上是行业集中度提高带来的必然结果。

  即便是盛夏酷暑,全都中国地产商在2019年夏天还是感受到丝丝寒意。

  7月末的另另另1个周日晚上,内地四线小城的地产商张明(化名)约了一群银行、政府但会 人吃饭,嘴笨 他内心也知道银行融资几乎可能,还是还要老是联络感情的的话的话。

  “几年前但会 人能轻松从银行获得几次亿贷款,但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款取回后便不再放出来,即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”张明在饭局中无奈地对着这群老但会 人诉苦。张明当时人也清楚,当时人的地产项目过少,基本没措施进入银行融资的名单。

  放满一年前,张明还都不需要 通过但会 通道获得但会 银行非标业务资金,不过,现在的监管政策,几乎让张明无法“喘气”。

  摆在张明身后的选折 不需要 几次,要么试图做大规模,要么选折 和大房企战略协作,进而项目优势互补,渡过难关。

  在全国中小地产商大军中,原本的问提报告 越来越来越多个案,和张明有同样命运的中小地产商的故事,正在中国众多三四线城市上演。无法从金融机构获得资金,是将但会 人推向末路的根源。

  人民法院公告网显示,截至2019年7月24日,今年全国共有274家地产商组阁 破产。国家统计局数据显示,2018年,全国房地产开发企业数量97938个。

  这还只是冰山一角,更多微型地产商的死亡,实际上是悄无声息的。

  中小地产商末路

  行业洗牌的第一步,是淘汰全都市场的小玩家。

  今年以来,可能有接近50家地产商破产,是因为 市场给小地产商空间可能缺陷。哪几种破产的地产商基本分布在中国的三四线城市,资产规模普遍是5亿到50亿之间,破产是因为 主要在于负债高企、融资困难等是因为 。

  小地产商生存究竟有多困难?

  可能融资困难,张明就老是在想措施寻找但会 主流地产商战略协作来维持公司的运营。

  “但会 人在全都三线城市但是 和当地的地产商战略协作开发,实际上但会 人依靠当时人的规模优势,正在逐渐蚕食哪几种小地产商的市场。”一位上市房企副总裁说。

  作为资金密集行业,中国大偏离 地产商均是依靠资金驱动,融资环境降至冰点但是,居高不下的融资成本,吞噬了行业利润。

  “目前百强以外的地产商前端杠杆融资成本最高要到50%,但会 人也只但是帮长三角的小地产商对接资金,可能是太远地方的地产商,但会 人担心市场不好,最后项目断掉。”一位资金中介告诉记者。

  主流房企融资难

  不过,即便是主流地产商,可能此前较高的负债,是因为 如今融资也成为问提报告 。

  7月11日,泰禾集团(000732.SZ)公告,境外全资子公司已完成4亿美元债券发行,票面利率15%,几乎创下中国地产商公开融资利率新高。而这家闽系房企在今年一季度净利润率为13.37%,嘴笨 你你你這個净利润率水平可能较高,依然难以覆盖高昂的融资成本。

  泰禾的融资成本高企只是行业的缩影,包括中国恒大(03333.HK)、景瑞控股(01862.HK)、正荣地产(06158.HK)等地产商均进行了超过10%利率的境外融资。

  融资难身后,让全都主流地产商只是得不选折 “断臂求生”。

  今年以来,华侨城(000069.SZ)、阳光50中国(02508.HK)、上置集团(01207.HK)、粤泰股份(500393.SH)、泰禾集团等地产商均选折 出售项目股权,进而实现回血。

  东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为,中型房企有较大规模扩张诉求、拿地动力强,又相对缺陷自有资金,受融资整顿冲击将面临较大挑战。而全都小型房企原本就难以获得融资资源,随着市场下行,几乎难以跨越周期。

  行业排位之争

  中小地产商生存危机身后,实际上是行业集中度提高带来的必然结果。

  根据行业咨询机构克而瑞发布的2019年上5天销售数据看,TOP50各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。

  其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.7个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳含有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,TOP31-50强但是的房企竞争优势刚结束了了放缓,权益金额集中度为8%,下降0.另另另1个百分点。

  “规模但是 万能,越来越规模万万不需要 。”旭辉控股集团(00884.HK)总裁林峰对外表示。

  都不需要 与之对应的,是融资能力的显著差别。

  7月8日,中国海外发展(00688.HK)在公开市场进行债券融资,利率最低达2.9%。

  7月9日,旭辉控股集团公告,拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。

  7月10日,龙光地产(03350.HK)公告,公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。

  越来越巨大的融资成本差异,凸显了房企冰火两重天的生存现状。哪几种拿到较低成本融资的地产商均拥有了千亿规模,因而受到银行、金融机构的偏爱,在流动性收紧的地产行业,谁拥有资金,就都不需要 说是拥有了的话权。

  “TOP50各有各的特点,也各有各的无奈,假使 不需要 在有规模的前提下,才都不需要 拿到融资和土地谈判权,也只是有了行业竞争的基本筹码。”一位TOP20房企CFO告诉记者。

  “但会 人的白名单基本上是在TOP50上方选折 房企,可能越来越达到规模边界,将影响到但会 人的授信规模。”一位银行融资人士告诉记者。

  众所周知,对于地产商最重要的是钱,其次是土地,再者是人。规模优势不仅降低了融资成本,在全都土地谈判上也会趋于稳定优势,进而进一步提高了地产商的竞争力。

  比如绿地控股(500506.SH),就可能较大的规模和产业优势,在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米,创下头部房企的拿地价格新低。

  纵观过去几年,不需要 达到一定规模的地产商,才有可能拿到一级开发和但会 政府战略项目,继而成为当时人补充货值的重要手段。

  增速放缓

  面对严厉的政策环境,全都地产商都刚结束了了逐渐调整当时人的发展预期,继而让但是的全都泡沫慢慢破灭。

  “但会 人上5天拿地非常少,老板也在不断观察市场。”一位闽系房企高管告诉记者。

  与之对应的,是上5天市场交易的降温。

  “我嘴笨 6月份的数据真的不容乐观,6月份的土地交易同比、环比均有下降。主要城市二手房交易同环比都下降,5月份但会 城市的二手房可能刚结束了了调头。”易居企业控股(02048.HK)CEO丁祖昱说。

  国家统计局数据显示,2019年6月,销售面积为202620万平方米,销售金额为18925亿元。其中,2019年1月~6月销售面积累计同比增速下降1.8%,这主只是可能上5天全国各线城市在购买力缺位下新房销售乏力。此外6月单月来看,销售面积相比2018年同期也下降了2.2%。

  “但会 人的销售具体情况只是不太理想,客户观望气氛严重,成交乏力。”一位华东地产营销人士告诉记者。

  另外一名TOP20地产高管则透露,当时人公司上5天销售不错的项目均在一二线城市,而此前布局在三四线城市的项目销售异常困难。

  此前,老是发展凶猛的闽系地产商在你你你這個轮发展中,销售逐渐放缓。

  融信中国(03501.HK)的公告显示,截至2019年前6个月,融信中国连同其附属公司及其联合营公司总合约销售额约566.8亿元,同比增长4%。而去年中期,融信的销售增速同比增加约75.7%。

  从单月数据看,融信中国的销售和市场环境的降温几乎如出一辙。2019年6月,融信中国总合约销售额约50.3亿元,同比下降9.54%;2019年5月,融信中国总合约销售额约110.88亿元,同比下降9.18%。

  同样增速乏力的还有正荣地产,截至2019年前6个月,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元,同比增长0.82%。而去年中期,正荣销售增速同比增加170%。

  显然,原本的50%增长率时代可能过去,接下来,对于不少地产企业来说,将面临降低负债和保持增长的双重问提报告 。

  “地产销售上要有规模,要冲规模就要投资,可能靠自身滚动资金发展,维持20%到40%的增长是有可能的,假使 可能要超过你你你這個增长幅度,就还要要加杠杆,假使 未来几年整个行业在去杠杆是趋势。”旭辉控股集团董事长林中说。